luật đất đai ở mỹ

Luật sư đất đai tại Mỹ Hào Luật sư tư vấn Hotline: 1900 6574 Công ty luật tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai nhanh, uy tín tại Mỹ Hào và dịch vụ sự hỗ trợ của Luật 24H Đến với Công ty Luật 24H, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan tại Mỹ Hào +)Tư vấn trực tuyến; Từ 1/7/2021 mua nhà ở 5 khu vực này không được đăng ký thường trú. 08/07/2021. Kể từ ngày 1/7/2021, Luật Cư trú 2020 chính thức có hiệu lực. Theo luật mới, quy định về việc cư trú của người dân sẽ có nhiều thay đổi quan trọng. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của bản Khoản 1, Điều 5 - Luật Đất đai 2003, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Ở Hoa Kỳ, người dân có quyền sở hữu đất đai và cũng có quỹ đất thuộc về chính phủ. Do đó, Một người ở bên đó muốn mua đất hay mua nhà, trước tiên, họ thường tiếp xúc một hãng bảo hiểm, để được cung cấp cho họ một dịch vụ bảo hiểm quyền sở hữu trên miếng đất muốn mua. Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, có một số quyền được xã hội, thông qua Luật Đất đai (từ Điều 166 đến Điều 194) giao cho như sau: - Được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất dưới hình thức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đầu tháng 8, Tổng thống Biden đã ký thành luật Chips and Science (Chips và Khoa học), cung cấp khoản trợ cấp gần 53 tỉ USD vào sản xuất chất bán dẫn trên đất Mỹ. Luật này nhằm mục đích giảm bớt tình trạng thiếu hụt dai dẳng đã ảnh hưởng đến mọi thứ, từ ô tô Vay Online Tima. Tại buổi tiếp xúc với cử tri để vận động bầu cử’ hôm 9 tháng 5 tại Hải Phòng, Chủ tịch Quốc Hội Vương Đình Huệ nói nếu ông tiếp tục được bầu làm đại biểu Quốc Hội và Chủ tịch khóa 15 thì ông sẽ đặt trọng tâm giải quyết những bức xúc về đất đai. Mạng báo Pháp luật Online dẫn lời ông Huệ nói rằng dự kiến trong năm 2022 Quốc Hội sẽ xem xét, sửa đổi Luật Đất đai. Đối với những người dân hiện đang phải khiếu kiện về tranh chấp đất đai với chính quyền từ địa phương đến trung ương, lời hứa hẹn như vừa nêu của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ không có gì mới lạ và cũng không mang lại chút hy vọng gì về vụ việc của họ sẽ được giải quyết rốt ráo. Ông Cao Hà Chánh, một thành viên Ban đại diện bà con Vườn Rau Lộc Hưng, nơi bị cưỡng chế hồi tháng một năm 2019, cho biết “Tất cả những nhà lãnh đạo của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh TP HCM nói riêng, họ nói cái gì cũng rất hay và rất chuẩn, tuy nhiên quan trọng nhất là họ có thực hiện hay không? Ông Vương Đình Huệ mới lên, tất cả những lãnh đạo nào của Việt Nam khi bắt đầu lên chức thì đều có những điểm nhấn, đều tuyên bố và khẳng định. Nhưng mà đối với tôi, hiện nay tôi chưa thấy họ thực hiện bất cứ lời tuyên bố nào cả”. Ông Chánh nói, 124 hộ dân tại Vườn rau Lộc Hưng đăng ký sử dụng đất nông nghiệp trong suốt hơn 20 năm qua đã bị cưỡng chế đất đai nhiều lần. Ông nói cho dù họ tuân thủ pháp luật, đóng thuế, kê khai và yêu cầu chính quyền giải quyết, nhưng không có phúc đáp gì cho người dân ở đây. “Người dân đã chứng minh rằng mình đang sử dụng ổn định và đóng thuế thì dù có thay đổi hay có sửa đổi luật thì cũng phải giải quyết cho nhân dân. Sửa đổi lần này là lần thứ bao nhiêu mà Vườn rau Lộc Hưng khổ thì vẫn khổ. Có chính sách chủ trương của Đảng và Luật Đất đai sửa đổi mà Vườn rau Lộc Hưng đến giờ này chưa nhúc nhích. Phải nói thẳng luôn là cơ quan thể chế chính sách và luật pháp không tiếp công dân suốt 21 năm nay, thì làm sao có được một lòng tin nào giữa bà con Vườn rau Lộc Hưng và chính quyền Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam”? Vườn rau Lộc Hưng chỉ là một ví dụ trong hàng chục nghìn vụ khiếu nại tranh chấp đất đai, mà chỉ vài trường hợp đã trở thành những điểm nóng’ được nhiều người biết đến, như vụ cường chế tại xã Đồng Tâm, Dương Nội, Thủ Thiêm, Bí thư Thành ủy Hà Nội, ông Vương Đình Huệ tại Đại hội đảng bộ huyện Mỹ Đức diễn ra vào ngày 9 tháng 7 năm. Photo Chính Phủ Theo thống kê của Câu lạc bộ Lê Hiếu Đằng, 80% các cuộc khiếu kiện của dân đều liên quan đến đất đai. Hơn nữa, cũng theo CLB Lê Hiếu Đằng, có khoảng 80% vụ việc bị xử lý kỷ luật đều dính tới quan chức các cấp từ địa phương đến trung ương về tham nhũng đất đai. Thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2019 xác định 98% đơn khiếu nại mà bộ này nhận được thuộc lĩnh vực đất đai. “Tôi cho là cái việc mà ông Vương Đình Huệ, Chủ tịch Quốc hội, nói là trong khóa tới này sẽ sửa Luật Đất đai thì theo tôi cũng chẳng có gì mà đáng mừng cho những người dân oan mất đất”, là nhận xét của ông Trần Bang, một nhà hoạt động xã hội dân sự với nhiều kinh nghiệm hoạt động với dân oan. Theo ông Bang thực trạng dưới cơ chế “sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý” như hiện nay thì người dân chỉ thiệt thòi vì tiền đền bù rẻ mạt, nếu không chấp nhận thì bị cưỡng chế “Bây giờ nhà nước cứ đè ra lấy đất dựa vào cái sở hữu toàn dân để cưỡng chế, dây dưa và tạo điều kiện cho lợi ích nhóm họ đề mà được hoành hành. Bây giờ lấy đất, đưa cho một doanh nghiệp, gọi là toàn dân nhưng lại chuyển vào sở hữu của công ty, dù là sở hữu có thời hạn, thì đâu gọi là công bằng được”. Ông Vương Đình Huệ cũng được báo chí nhà nước dẫn lời rằng Luật Đất đai cần được điều chỉnh để tạo điều kiện cho việc tích tụ ruộng đất nhằm phát triển sản xuất nông nghiệp hiện đại. Nhà hoạt động Trần Bang cho rằng nếu muốn thực sự giải quyết tình trạng xung đột giữa người dân và chính quyền, cũng như mở rộng quyền sử dụng đất nông nghiệp, thì phải giải quyết quyền sở hữu đất đai ở tận gốc tức ở Hiến pháp. Ông Bang suy đoán có thể Quốc hội khóa 15 sẽ gia tăng quyền đất đai của hộ tư nhân nông nghiệp lên, nhưng ông nói mọi sự bổ sung, sửa đổi một vài điều khoản trong Luật Đất đai mà không thay đổi Hiến pháp thì chỉ là giải quyết phần ngọn’. “Theo tôi là vô phương, nó cũng chỉ là vụn vặt, chắp vá thôi. Cơ bản là phải sửa từ Hiến pháp. Không sửa được Hiến pháp từ chương 2 từ điều 50 đến điều 54 Hiến pháp Cộng hòa Xã Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, thì không sửa cơ bản được Luật đất đai. Ví dụ về nông nghiệp, muốn phát triển thành nông nghiệp hàng hóa, anh phải có tích tụ ruộng rất lớn. Mà muốn tích tụ ruộng đất thì phải có chính sách đất đai là sở hữu tư nhân để cho những người không sản xuất nông nghiệp bán cho người thích kinh doanh nông nghiệp để người ta gồm toàn bộ diện tích đó lại thành hàng trăm nghìn mẫu giống như Mỹ. Người ta mới canh tác, dùng máy bay gieo hạt và mới tự động hóa được, mới tạo ra sản phẩm nông nghiệp mang tính hàng hóa để cạnh tranh với thế thế giới được. Muốn sản xuất nông nghiệp hiện đại hóa thì phải tích tụ ruộng đất chứ không thể theo quy định bây giờ mỗi hộ không được quá 10 héc-ta, thì làm sao mà sản xuất kinh tế hàng hóa được, làm sao đầu tư bài bản được”? Ông Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, cũng là ứng viên Đại biểu Quốc hội phát biểu tại một buổi tiếp xúc cử tri rằng Luật đất đai sửa đổi là “khoản nợ của Quốc hội đối với người dân”. “Muốn tư nhân hóa thì thứ nhất phải đa đảng. Phải tự do lập hội và tự do ngôn luận. Thứ hai là sở hữu tư nhân. Thứ ba là tư pháp độc lập. Sở hữu tư nhân phải có tư pháp độc lập. Bởi vì khi tranh chấp không phải là nhà nước với dân nữa mà là tòa án là người là cầm cân. Song song với việc sở hữu đất đất đai tư nhân, tổ chức, nhà nước thì phải đi đôi với tự do lập hội, với tư pháp độc lập. Tức là tư pháp phi chính trị, tức là quân đội công an không được tham gia vào vấn đề tranh chấp đất đai. Còn anh tranh chấp mà anh mang súng đi thì dân chỉ có thua thôi. Dân thì không có sở hữu súng, không có quân đội”. -Ông Trần Bang Mạng báo Pháp Luật Online cho biết Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành rà soát khúc mắc của luật này để Quốc hội 15 sớm thông qua. Theo ông Bang, những điều lãnh đạo tuyên bố thì khó mà thực hiện. Người dân thì muốn có quyền sở hữu tư nhân, nhưng ý tưởng sở hữu toàn dân’ vẫn nằm sâu trong học thuyết Mác Lênin. “Muốn tư nhân hóa thì thứ nhất phải đa đảng. Phải tự do lập hội và tự do ngôn luận. Thứ hai là sở hữu tư nhân. Thứ ba là tư pháp độc lập. Sở hữu tư nhân phải có tư pháp độc lập. Bởi vì khi tranh chấp không phải là nhà nước với dân nữa mà là tòa án là người là cầm cân. Song song với việc sở hữu đất đất đai tư nhân, tổ chức, nhà nước thì phải đi đôi với tự do lập hội, với tư pháp độc lập. Tức là tư pháp phi chính trị, tức là quân đội công an không được tham gia vào vấn đề tranh chấp đất đai. Còn anh tranh chấp mà anh mang súng đi thì dân chỉ có thua thôi. Dân thì không có sở hữu súng, không có quân đội”. Thay đổi Luật Đất đai theo ông Trần Bang phải thay đổi thể chế chính trị. Luật đất đai tiếng Anh là Law on Land. Luật đất đai là luật quy định về chế độ sở hữu, quản lí và sử dụng về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đai. Một số từ vựng liên quan đến luật đất đai trong tiếng Anh Luật sư tiếng Anh là lawyer Công ty luật tiếng Anh là legal firm Thông qua luật tiếng Anh là approve hay pass the law Căn cứ pháp lý tiếng Anh là legal grounds Khởi kiện tiếng Anh là file a lawsuite against somebody Kiện tiếng Anh là sue Hòa giải tiếng Anh là mediate Văn bản pháp luật tiếng Anh là legislation Tài sản tiếng Anh là property Tòa án tiếng Anh là court/law court/court of law Quan tòa tiếng Anh là judge Tranh tụng tiếng Anh là fight Thụ lý tiếng Anh là handle a case in a law court Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sảnĐề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 200215 Trang30đất đai cấp 1”, “thị trường đất đai cấp 2”, “thị trường tài sản đất đai”, “thị trường tài sản nhà”... [XIII. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG Pháp luật đất đai bất động sản của MỹNội dung lập pháp và chính sách đất đai ở Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để lớn là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, được phát triển và hoàn thiện tronghơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng phức tạp. Nước Mỹ mất 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tưhữu sản quyền và trang trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độphì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt... Trong điều kiện hồ bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống nhất và hiệu quả, các mặt vềchế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở hữu, quyền sử dụng và quyền khác về đất đai được hoàn thiện; phát triển xã hội và quy hoạch đất đai được coi trọng làm cho kinhtế phát triển cân đối và ổn định... đó là điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hố nơng nghiệp nước luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, cònđất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh - Hãy lấy Oasinhtơn làm ví dụ giữa các bang khơng khác nhau lợi về chiếm hữu đất đai Luật pháp về quyền lợi đất đai ở Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh - Những phán quyết về xử lý tranhchấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thànhpháp luật có tính tập qn. Quyền chiếm hữu đối kháng Adverse Possession quy định rằng trên một thửađất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm lĩnh nhưng khơng có quyền lợi và được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị người sở hữuđuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật thường là khoảng 10 - 15 nămChương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sảnĐề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 200215 Trang31thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó. Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện phải hiện diện liên tục về sự chiếm hữucủa mình; phải cơng khai sự chiếm hữu các cơng trình thực tế để mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm sở hữu bất động sản bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất. Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là ngườisở hữu quý tộc có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hồn tồn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đókhi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu khơng thoả mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi... Ngồi ra còn duy trì quan hệth mướn có tính chất chu kỳ. Quyền đồng sở hữu concurrent ownership là quyền sở hữu đất có từ hai ngườitrở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản Joint Tenancy khi một trong hai người đó chết, thì quyền lợi hồn tồn thuộc về người kia mà không được để thừa kế cho con cháu;Quyền sở hữu không thể phân chia Tenancy by the Entirely là sở hữu chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, ly hôn hoặc hai bên cóthoả thuận chuyển nhượng. Đối với loại bất động sản chung của vợ chồng community Property bao gồm cả số người cùng quan hệ huyết thống đều có quyền lợi trong quản lý chung condominium, chủ nhân tài sản có thể chuyển quyền sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một phần tài sản chung thì mỗi ngườimột phần về quyền chiếm hữu. Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất Land Lord và người thuêTenant là tương đối chi tiết người th khơng có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếuquá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính tốn tiền th vàphương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngồi ra còn có cáchình thức thuê tuỳ ý, thuê đất không chiếm hữu, thuê đất có chiếm hữu, thuê đấtChương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sảnĐề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 200215 Trang32thả nổi... phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên chủ đất, người thuê khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử lợi về đất đai khơng có tính chiếm hữu sau chiếm hữu - Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho thửa đất củamình - gọi là quyền địa dịch Easments, được hình thành bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quảmà vẫn đảm bảo được xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh. - Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng muabán quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà người mua có thể n tâm tiếp nhận mà khơng bị rủi ro vì tố tụng. Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thìquyền sở hữu của đất này mới được xem là quyền sở hữu có thể giao dịch. Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể vị trí, ranh giớixung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngồi dự tính...- Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu nếu mua đất mà không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật này quy định khi Achuyển nhượng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C thì về lý thuyết, B có quyền ưu tiên, nhưng theo luật cộng đồng thì ai đăng ký trước thì người đó có quyền ưu tiên -Nghĩa là người mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua. Nội dung đăng ký bao gồm các yếu tố liên quanđến quyền lợi về đất đai như khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng và phải thơng qua cơng chứng để đề phòng giả Quyền thế chấp thế chấp là một biện pháp an toàn khi người thế chấp đảm nhận trách nhiệm của mình để vay tiền, nếu khơng hồn thành việc trả nợ thì phía chovay có quyền phát mại đất để thu hồi vốn hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất đó trên cơ sở thanh tốn ngang giá theo khế ước. Để thế chấp có hiệu lực phải có một số quy định vềtrách nhiệm và nghĩa vụ mà hai bên đều chấp nhận. - Quyền lợi tương quan về đất đai, ở bang Oasinhtơn có những quy định rất cụthể về loại quyền lợi này, như người sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn nước chảyChương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sảnĐề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 200215 Trang33qua đất mình nhưng khơng ảnh hưởng đến cư dân đang dùng dòng chảy, nếu khơng thì người ở hạ nguồn được yêu cầu thay đổi đường dẫn nước; cho phép người sở hữu xâydựng mương đập để sử dụng nguồn nước mặt nhưng không được làm thay đổi hướng dòng chảy tự do; vùng phía đơng thì người sở hữu đất có quyền đối với nước ngầmnhưng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng nước ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, như trường hợp đào mươnglàm xói lở đất của người khác thì phải có trách nhiệm bồi thường bất kể vơ tình hay hữu ý trừ khi chứng minh được đất lở là do nguyên nhân khác.[52. 321-403] [I 28-31] Pháp luật đất đai bất động sản Trung Quốc Cơ quan chức năng Việt Nam mới đây nhìn nhận Luật Đất đai hiện hàng còn nhiều bất cập, vướng mắc… cần sửa đổi để phù hợp thị trường, tránh khiếu kiện. Thông tin vừa nói được đưa ra tại Hội thảo về những vướng mắc, bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 và giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm quyền và lợi ích tổ chức, cá nhân được tổ chức tại Hà Nội hôm 14/9/2022. Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội khi phát biểu tại Hội thảo cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hài hòa giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan… đây là giải pháp tránh khiếu kiện liên quan đất đai. Tình hình thực tế này đã âm ỉ bùng nổ suốt hơn 20 năm qua kể từ khi Việt Nam bắt đầu hội nhập với thế giới, nhưng lại không hội đủ yếu tố để mà giống như các nước trong đó. Yếu tố quan trọng nhất mà không có là kinh tế thị báo Nguyễn Ngọc Già Nhà báo độc lập Nguyễn Ngọc Già nhận định với RFA về vấn đề này từ Sài Gòn hôm 20/9 “Vấn đề đất đai nói chung và luật đất đai nói riêng đối với Việt Nam hiện nay có thể nói là vô cùng phức tạp. Bởi vì mấy lý do, thứ nhất luật đất đai nó dính dáng đến 20 luật khác. Thứ hai đất đai ở Việt Nam thì tất cả mọi người đều biết, được định nghĩa là sở hữu toàn dân do nhà nước trực tiếp thống nhất quản lý. Trên thực tế sở hữu này là sở hữu của nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam. Chính sở hữu này đã đẩy xung đột của người dân và nhà nước lên cao. Tình hình thực tế này đã âm ỉ bùng nổ suốt hơn 20 năm qua kể từ khi Việt Nam bắt đầu hội nhập với thế giới, nhưng lại không hội đủ yếu tố để mà giống như các nước trong đó. Yếu tố quan trọng nhất mà không có là kinh tế thị trường.” Trên thực tế cho đến nay, Hoa Kỳ và nhiều quốc gia khác ở phương Tây chưa công nhận Việt Nam có kinh tế thị trường. Thứ ba, theo Nhà báo Nguyễn Ngọc Già, vì không có kinh tế thị trường nên vấn đề đất đai suốt hàng chục năm qua chỉ làm lợi cho các tập đoàn bất động sản, nhà nước thì thu được tiền sử dụng đất, nhưng dân thì không có gì, gần như mất hết, thậm chí là mất mạng… Ông Già cho rằng, đây là một bằng chứng không thể chối cãi khi hầu hết các tập đoàn lớn nổi tiếng hiện nay ăn nên làm ra toàn bộ từ bất động sản. Phó Chủ tịch MTTQ Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng tại Hội thảo cho biết bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 thể hiện rõ khi bảng giá đất tại một số địa phương mới bằng khoảng 65% so với giá thị trường. Ảnh minh họa chụp tại TPHCM trước đây. AFP PHOTO. Trong khi nhà nước cưỡng chế đất của dân luôn đưa ra bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thì giá tính thuế khi người dân chuyển quyền sử dụng đất luôn bị cơ quan chức năng tìm cách nâng lên. Đơn cử trong quý I năm 2022, cứ năm hồ sơ mua bán đất tại TPHCM thì một bị cơ quan thuế buộc phải nâng giá chuyển nhượng đã khai lên sát giá thị trường, nhằm thu được thuế nhiều hơn. Việc cơ quan thuế TPHCM trả hồ sơ mua bán nhà đất vì bị cho là 'khai giá quá thấp' đã giúp ngân sách nhà nước thu thêm 147 tỷ đồng tiền thuế trong quý I. Một người giấu tên vì lý do an ninh chuyên kinh doanh bất động sản ở Sài Gòn, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này cho biết cũng có khung giá đất, tuy nhiên rất chênh lệch với giá thị trường, có khi chỉ bằng 20% giá thị trường “Có khung giá chứ, hàng năm thì mọi tỉnh thành phố, kể cả phường luôn có quy định. Ví dụ như Thủ Đức có phường Linh Đông, Linh Chiểu, Linh Xuân... Ở Mỹ Tho cũng quy định luôn và chi tiết đến từng đường, ví dụ như mặt tiền đường Hà Huy Giáp mặt tiền từ đoạn nào đến đoạn nào thì giá bao nhiêu? Quẹo vô hẻm thì theo hệ số hẻm xa, hẻm gần, hẻm một xẹt, hai xẹt... Nhưng khung giá với thực tế luôn luôn cách nhau nhiều, vì không cập nhật... Giá Nhà nước luôn luôn thấp hơn giá thực tế 1/3, 1/2... có những cái đặc biệt 1/10, 1/5 giá thị trường.” Theo Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân... nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Việc chuyển nhượng và kinh doanh đất đai được khuyến khích để đảm bảo nền kinh tế vận hành theo các nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, do quy định không rõ ràng đã dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế quản lý. Sửa Luật Đất đai thì phải làm sao công nhận quyền sở hữu của người dân bao gồm ba quyền năng dân sự cơ bản thứ nhất là quyền chiếm hữu, thứ hai là quyền sử dụng và thứ ba là quyền định đoạt, chứ không phải là một cơ quan nhà nước nào định sư không muốn nêu tên Một luật sư ở Việt Nam không muốn nêu tên vì lý do an ninh, nói với RFA hôm 20/9 về những bất cập liên quan Luật Đất đai “Cụm từ đất đai sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý’ nó giống như cái quái thai của nhân loại. Của toàn dân là của ai? Toàn dân là ai, mà tại sao nhà nước thống nhất quản lý? Mà Nhà nước nào quản lý… cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh hay cấp trung ương để mà sử dụng hết quyền của Nhà nước để tước đoạt đất của người dân. Thông thường tài sản có ba quyền cơ bản, thứ nhất là quyền chiếm hữu, rồi đến quyền sử dụng và quyền định đoạt… Nhưng đối với đất đai chỉ là chiếm hữu và sử dụng thôi, còn định đoạt là của Nhà nước.” Nên theo luật sư này, quyền định đoạt của người dân chỉ mang tính hình thức. Ông nếu ví dụ so sánh “Ví dụ công chức Việt Nam có tiền qua Mỹ mua đất được không? Được chứ… Trung Quốc qua Mỹ mua đất cũng được. Mỹ không sợ Trung Quốc mua đất rồi thành đất của Trung Quốc. Nhưng riêng đối với Việt Nam, họ đẩy mạnh tính dân tộc và nói rằng nước ngoài vô mua đất sẽ thành đất của nước ngoài… Điều đó không đúng, người ta đều có những quy định về quyền sở hữu rõ ràng, khi mà Nhà nước muốn thu hồi đất để làm gì đó thì Nhà nước phải bồi thường thỏa đáng, chứ không phải một một mét vuông bằng giá một que kem sau đó bán hàng triệu, thậm chí hàng tỷ giống như những khu đất vàng tại Sài Gòn và Hà Nội. Như vậy quyền sử dụng đất của người dân, nếu người ta không đồng ý bán, thì Nhà nước tước đoạt bằng vấn đề cưỡng chế.” Như vậy để mà nói sửa Luật Đất đai thì theo luật sư này, phải làm sao công nhận quyền sở hữu của người dân bao gồm ba quyền năng dân sự cơ bản thứ nhất là quyền chiếm hữu, thứ hai là quyền sử dụng và thứ ba là quyền định đoạt, chứ không phải là một cơ quan nhà nước nào định đoạt. Nhà báo Nguyễn Ngọc Già nhận định thêm “Một điểm nữa là sửa luật đất đai hiện nay dường như có vẻ là nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam họ đang cố gắng để làm sao thu ngân sách lên thêm. Chứ còn tính đến quyền lợi của người dân sao cho bớt thiệt thòi thì tôi chưa thấy. Điểm nữa rất quan trọng trong luật đất đai chính là giá đất. Bây giờ họ nói cố gắng đưa giá đất sát với giá thị trường, thì thử hỏi giá thị trường ai chi phối? Ai thao túng? Ai định giá thị trường đây? Tất cả đều nằm trong nhóm lợi ích, lợi ích của những tập đoàn tiếng tăm.” Nói tóm lại, Nhà báo Nguyễn Ngọc Già cho rằng, Luật Đất đai mà Việt Nam đang cố gắng sửa chữa là một bài toán vô cùng phức tạp, mà cho tới nay không thể có lời giải. TS. NGUYỄN TRỌNG TUẤN Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Để quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, mỗi quốc gia trên thế giới đều có những quy định quản lý cụ thể đối với loại tài nguyên này. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước từ đó đề xuất những gợi ý cho Việt Nam là việc làm có ý nghĩa trong quá trình đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 và đô thị hóa theo hướng bền vững. 1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới Kinh nghiệm của Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Kinh nghiệm của Trung Quốc Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới 1,3 tỷ người năm 2005, trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể. Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể. Hiến pháp năm 1988 Điều 2 quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất quy định là từ 40 – 70 năm. "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất. Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển. Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố. Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố. Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố. Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt… Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành. Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính Đất dùng cho nông nghiệp là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng. Đất chưa sử dụng là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất. Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển. Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị. Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất là phí đền bù cho đầu t­ư bị tiêu hao trên đất, t­ương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất. Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà n­ước chủ động đ­ược vấn đề tái định cư­ cho ng­ười bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh. Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà n­ước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư­ nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị tr­ường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang tính cải cách lớn nh­ư vậy, Trung Quốc đã tạo ra đ­ược một thị tr­ường bất động sản khổng lồ. Trung Quốccũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ đ­ược phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vư­ợt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành. Ng­ười dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không đư­ợc Nhà n­ước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không đ­ược phép chuyển như­ợng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà n­ước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề nh­ư ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty d­ưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá. Kinh nghiệm của Pháp Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nh­ưng ảnh h­ưởng của ph­ương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp cònkhá rõ đối với n­ước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng. Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . . Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. 2. Một số gợi ý cho Việt Nam trong quản lý đất đai hiện nay Về hệ thống các văn bản pháp luật phải được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa. Về hồ sơ đất đai Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ trung ương đến địa phương. Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở hồ sơ gốc có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ trung ương đến địa phương. Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở nước ta rất kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở các địa phương khác nhau đã không được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ đạo của trung ương, số liệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp. Các thông tin về đất như thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, và giá cả của đất trong cùng thời điểm…, không được cập nhật thường xuyên đầy đủ, vì vậy Nhà nước không thể quản lý chặt chẽ đất đai. Cần phải xác định việc đăng ký quyền về tài sản không chỉ là lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước. Để làm tốt việc này cần phải có những biện pháp mạnh để tạo ra những sự thay đổi về mặt nhận thức của cả bộ máy quản lý và đội ngũ công chức nhà nước. Xã hội càng phát triển tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo thế mạnh trong cạnh tranh, công tác quản lý của Nhà nước phải mạnh và có hiệu lực cao. Tuy nhiên, tăng cường quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được tự do phát triển. Với các nước có công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu như các vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nặng và rất triệt để. Đây chính là bài học quan trọng nhất kỷ cương pháp luật có nghiêm minh thì xã hội mới ổn định và phát triển được Tài liệu tham khảo 1 TS. Chu Văn Thỉnh chủ nhiệm 2000, Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Viện Nghiên cứu Địa chính, Tổng cục Địa chính. 2. PGS. TS. Nguyễn Văn Thạo chủ nhiệm 2005, Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay. 8. Hà Quý rỉnh 2005, Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở việt Nam . 4. Trần Tú Cường LA 2007, Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong q úa trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội. SOURCE CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỦA LIÊN HIỆP HỘI KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT VIỆT NAM VUSTA Filed under LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS Ông Thủy là người Việt Nam nhưng đã định cư ở Mỹ về VN cưới vợ đồng thời mua một căn nhà ở huyện Y để vợ chồng sinh sống. Ông Thủy muốn đứng tên sở hữu quyền sử đất và nhà ở được không? Nếu ông Thủy thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán tại Việt Nam. Nếu dự án được duyệt thì cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với ông Thủy? Người Việt Nam định cư ở Mỹ muốn mua căn nhà và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam được không? Điều kiện để người Việt Nam định cư ở Mỹ được phép mua nhà và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam là gì? Người Việt Nam định cư ở Mỹ muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán tại Việt Nam thì cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất? Người Việt Nam định cư ở Mỹ muốn mua căn nhà và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam được không?Theo quy định tại điểm đ khoản 1 điều 169 Luật Đất đai 2013 như sau"Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau ...c Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;d Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;đ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở...."Theo căn cứ trên thì Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung mà thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua việc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam định cư ở Mỹ muốn mua căn nhà và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam được không? Hình từ InternetĐiều kiện để người Việt Nam định cư ở Mỹ được phép mua nhà và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam là gì?Theo đó thì khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định"Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong Người Việt Nam định cư ở nước Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này."Đồng thời theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng được các điều kiện sau - Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;- Có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;Do đó, ông Thủy được quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện Việt Nam định cư ở Mỹ muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán tại Việt Nam thì cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất?Nếu ông Thủy thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán tại Việt Nam thì thẩm quyền giao đất, theo Điều 59 Luật Đất đai 2013"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đâya Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;b Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;c Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;d Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;đ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đâya Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;b Giao đất đối với cộng đồng dân Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với dự án của ông Thủy.

luật đất đai ở mỹ